TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İÇİN 01.07.2020 TARİHİNE ERTELENEN MADDELERİ

10 Mayıs 2020

Aşağıdaki hükümler konut kira sözleşmeleri için yürürlülükte olup işyerleri kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir.

I) KİRA BEDELİNİN HAKİM TARAFINDAN BELİRLENMESİ (KİRA TESPİT DAVASI)

GENEL KURAL

TARAFLAR ARASINDA KİRA BEDELİNİN ARTIŞI KONUSU DÜZENLENMEMİŞ İSE, AÇILACAK KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA BEDELİNİN MAHKEME TARAFINDAN BELİRLENMESİ İSTENEBİLECEKTİR.
BU DURUMDA, HAKİM KİRA BEDELİNİ TÜFE’DEKİ ARTIŞ ORANINI GEÇMEMEK KOŞULU İLE KİRALANANIN DURUMUNU GÖZ ÖNÜNE ALARAK HAKKANİYETE GÖRE TESPİT EDECEKTİR.
KİRA TESPİT DAVASINDA DAHİ TÜFE ÜST SINIRDIR. MAHKEME TÜFE’NİN ALTINDA DA BİR KİRA BEDELİ TESPİT EDEBİLİR.

İSTİSNA

BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA 5 YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE VE BUNDAN SONRAKİ HER BEŞ YILIN SONUNDA YENİ KİRA YILINDA UYGULANACAK KİRA BEDELİ YİNE HAKİM TARAFINDAN TESPİT EDİLEBİLECEKTİR.
BU DURUMDA, TARAFLAR ARASINDA KİRA ARTIŞI ANLAŞMASI OLUP OLMADIĞI ÖNEMLİ DEĞİLDİR.
KİRA ARTIŞI ANLAŞMASI OLSA DAHİ, MAHKEMEDEN KİRA BEDELİ TESPİTİ İSTENEBİLİR.
MAHKEME, KİRALANANIN DURUMU, EMSAL KİRA BEDELLERİ VE TÜFE’DEKİ ARTIŞ ORANI GİBİ KRİTERLERİN TÜMÜNÜ GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURARAK YENİ BİR KİRA BEDELİ TESPİT EDECEKTİR.

DÖVİZLİ KİRALARDA KİRA ARTIŞI

YABANCI PARA İLE BELİRLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 5 YIL İÇİNDE ARTIŞ YAPILAMAZ.
ANCAK YABANCI PARA KURUNUN AŞIRI YÜKSELMESİ HALİNDE, KİRACININ AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ NEDENİ İLE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI AÇMAK HAKKI VARDIR.
5 YILDAN SONRA YABANCI PARA İLE BELİRLENMİŞ KİRA BEDELİNİN TESPİTİ MAHKEMEDEN TALEP EDİLEBİLECEKTİR.
BU DURUMDA MAHKEME, YUKARIDA BELİRTTİĞİMİZ ŞEKİLDE KİRALANANIN DURUMU, YABANCI PARANIN DEĞERİNDEKİ DEĞİŞİKLİKLER VE TÜFE ORANI İLE BİRLİKTE, EMSAL KİRA BEDELLERİNİ DE DİKKATE ALARAK YENİ BİR KİRA BEDELİ TESPİT EDECEKTİR.

II) CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI

TÜRK BORÇLAR KANUNU İLE KİRACININ KİRA BORCU VE YAN GİDER DIŞINDA BİR ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ OLMAYACAĞI DÜZENLENMİŞTİR.

YAN GİDER VE KİRA BORCUNUN ZAMANINDA ÖDENMEMESİ HALİNDE CEZAİ ŞART UYGULANACAĞINA DAİR HÜKÜMLER GEÇERSİZ KILINMIŞTIR.

KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ HALİNDE DİĞER KİRA BORÇLARININ MUACCEL OLACAĞINA, GELECEK AYLARA İLİŞKİN KİRA BEDELLERİNİN DE TALEP EDİLEBİLECEĞİNE, DAİR HÜKÜMLER DE GEÇERSİZ KILINMIŞTIR.

III) DEPOZİTO

DEPOZİTO KİRALAYAN VE KİRACI’NIN ORTAK RIZASI İLE ÇEKİLEBİLECEK BİR VADELİ BANKA HESABINA YATIRILACAKTIR.

DEPOZİTONUN KIYMETLİ EVRAK OLARAK VERİLMESİ HALİNDE KIYMETLİ EVRAK BANKAYA DEPO EDİLECEKTİR.

DEPOZİTONUN GERİ VERİLMESİ ORTAK RIZA, MAHKEME KARARI VE KESİNLEŞMİŞ İCRA TAKİBİ İLE MÜMKÜN OLACAKTIR.

KİRAYA VEREN, SÖZLEŞME SONA ERMESİNDEN İTİBAREN 3 AY İÇİNDE DAVA AÇTIĞINI VEYA İCRA TAKİBİ BAŞLATTIĞINI BANKAYA BİLDİRMEZSE BANKA, DEPOZİTOYU KİRACIYA VERMEKLE YÜKÜMLÜDÜR.

IV) BAĞLANTILI SÖZLEŞME YASAĞI

KİRACININ YARARI OLMAKSIZIN VE KİRALANANIN KULLANIMI İLE İLGİLİ DOĞRUDAN İLİŞKİSİ OLMAYAN BİR KONUDA KİRACININ BORÇ ALTINA GİRİLMESİNE İLİŞKİN BAĞLANTILI SÖZLEŞMELER GEÇERSİZ KILINMIŞTIR.

V) KİRACI TARAFINDAN ERKEN FESİH VE TAHLİYE

KİRACI, SÖZLEŞME SÜRESİNE VEYA FESİH DÖNEMİNE UYMAKSIZIN KİRALANANI GERİ VERDİĞİ TAKDİRDE, KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN BORÇLARI, KİRALANANIN BENZER KOŞULLARLA KİRAYA VERİLEBİLECEĞİ MAKUL BİR SÜRE İÇİN DEVAM EDER.

KİRACININ BU SÜRENİN GEÇMESİNDEN ÖNCE KİRAYA VERENDEN KABUL ETMESİ BEKLENEBİLECEK, ÖDEME GÜCÜNE SAHİP VE KİRA İLİŞKİSİNİ DEVRALMAYA HAZIR YENİ BİR KİRACI BULMASI HÂLİNDE, KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN BORÇLARI SONA ERER.

VI) KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ VE MÜTESELSİL SORUMLULUK

KİRACI, KİRAYA VERENİN YAZILI RIZASINI ALMADIKÇA, KİRA İLİŞKİSİNİ BAŞKASINA DEVREDEMEZ.

KİRAYA VEREN, İŞYERİ KİRALARINDA HAKLI SEBEP OLMADIKÇA BU RIZAYI VERMEKTEN KAÇINAMAZ.

KİRAYA VERENİN YAZILI RIZASIYLA KİRA İLİŞKİSİ KENDİSİNE DEVREDİLEN KİŞİ, KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ YERİNE GEÇER VE DEVREDEN KİRACI, KİRAYA VERENE KARŞI BORÇLARINDAN KURTULUR.

İŞYERİ KİRALARINDA DEVREDEN KİRACI, KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİTİMİNE KADAR VE EN FAZLA İKİ YIL SÜREYLE DEVRALANLA BİRLİKTE MÜTESELSİLEN SORUMLU OLUR.